近(jìn)期部分(fēn)區(qū)域樓市(shì)的(de)異↑₹÷×動，引發了(le)政策端迅速又(yòu)密集的(de)回應。
7月(yuè)24日(rì)召開(kāi)的(de)房(f≈ áng)地(dì)産工(gōng)作(zuò)座談會(huì)再次∞ε釋放(fàng)有(yǒu)關樓市(sh↑∞♠ì)的(de)重要(yào)信号，會(huì)議(yì)深入貫徹黨中央、國≠₩(guó)務院決策部署，總結房(fáng)地(dì)産長♥∏™(cháng)效機(jī)制(zhì)試點方案實施情況，分(fēn÷₩∏δ)析當前房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎngελ )形勢，部署下(xià)一(yī)階段房(f±©≥£áng)地(dì)産重點工(gōng)作(zuò)。
監管層以“房(fáng)地(dì)産工(gōng)作(zuΩπ₩πò)座談會(huì)”的(de)形式召開(kāi)專題會(huì)議(yì)，★"&在近(jìn)年(nián)來(lái)頗為(w♣₹≥èi)罕見(jiàn)。在該會(huì)議(yì)召開(kāi)之前，βλ已有(yǒu)6個(gè)城(chéng)市(sδΩ€hì)在今年(nián)7月(yuè)收緊調控。會(huì)議(yì₽>$★)之後，身(shēn)處市(shì)場(chǎ™ng)漩渦的(de)東(dōng)莞也(yě)迅速發文(wén)升級調'←控政策。
這(zhè)也(yě)是(shì)最近(jìn)幾年(←δ≥nián)來(lái)，樓市(shì)政策出台最密集、力度最大(dδà)、規格最高(gāo)的(de)一(yī)個(£↓< gè)時(shí)段。
綜合這(zhè)一(yī)輪的(de)政策"' ♥動向來(lái)看(kàn)，既是(shì)針對(duì)近(jìn)期市®'₹φ(shì)場(chǎng)異動作(zuò)出>™∏©的(de)回應，也(yě)體(tǐ)現(xiàn)出調控ε♦$思路(lù)已悄然發生(shēng)變化(huà)——按照(zhào)監管層的(de)最新表态，長(cháng®σ₽∞)效機(jī)制(zhì)已經開(kāi)始試點，并取得(d✘λe)了(le)明(míng)顯成效。
這(zhè)些(xiē)試點反映在部分(fēn≤₩)城(chéng)市(shì)近(jìn)一(yī)年(φ↓×nián)多(duō)的(de)調控嘗試中，涉及城(ch≥•εéng)市(shì)政府主體(tǐ)責任、金(jīn)融制(zhì)度←↓β、财稅制(zhì)度、市(shì)場(chǎ₽↑ ng)監測機(jī)制(zhì)、保障房(fáng)建設等各個(gè)方面¥∞，既非單一(yī)手段，也(yě)不(bù)是(shì)短(d♣$uǎn)期行(xíng)為(wèi)。分(®"↕<fēn)析人(rén)士指出，長(cháng)效機(jī)制(zhì)€Ω¥&時(shí)代已經到(dào)來(lái)，未來(l↓↓εái)的(de)樓市(shì)政策将表現(xiàn)出調控常态化(huà)、手 '≥段精準化(huà)、方式多(duō)樣化(huà)的(de)特✔§∞征。
長(cháng)效機(jī)制(zhì)時(shí)代已經★"到(dào)來(lái)，未來(lái)的(de)樓市(s×¥hì)政策将表現(xiàn)出調控常态化(huà)、手段精準化(h✔∏Ωλuà)、方式多(duō)樣化(huà)的(de)特征。-甘俊攝
醞釀與試點
多(duō)年(nián)來(lái)，☆₩有(yǒu)關長(cháng)效機(jī)制(zhì)的(de)表∏↕β 述見(jiàn)諸各類官方文(wén)件(jiàn)中。為(w≥ èi)了(le)給樓市(shì)建立一(yī)套科(kē)學"₽ 、長(cháng)效的(de)頂層設計(jì)方案，監管部門(mén)一(yī≤&)直在推進房(fáng)地(dì)産長(ch♦>áng)效機(jī)制(zhì)的(de)₹βσ設計(jì)。但(dàn)由于內(nèi)容複雜(zá)，涉 及機(jī)構衆多(duō)，這(zhè)一(yī)工$$£δ(gōng)作(zuò)的(de)進展也(y™®≤¥ě)少(shǎo)為(wèi)外(wài)界₹∏πλ所知(zhī)。
梳理(lǐ)近(jìn)幾年(nián)的(de)官方表态，不(bù)難發©α現(xiàn)出長(cháng)效機(jī)制(zhì)的(de)從γ¥♠(cóng)醞釀到(dào)制(zhì)定，再到(dào)試點的(de)<♣運行(xíng)脈絡。
2016年(nián)年(nián)底的(de)中央經濟工(gō☆↑★ng)作(zuò)會(huì)議(yì)首次提出，“房(fáng)子( ¶✔≤zǐ)是(shì)用(yòng)來(lái)住的(de)，不(bù)∑★§<是(shì)用(yòng)來(lái)炒的(de)”（即“房(fán$®g)住不(bù)炒”）。此後，相(xiàng)關的∑σ(de)監管部門(mén)陸續出台了(le)配套政策，涉及房(f¶'βáng)企融資、購(gòu)房(fáng)>★®者信貸等方面。長(cháng)效機(jī)制(zhì)的(de)醞釀和¶✔£&(hé)制(zhì)定，就(jiù)此進入快(kuài)車(chē)道(dàσ δ✘o)。
2017年(nián)5月(yuè)，₹Ω♥國(guó)務院參事(shì)室召開(kā≈¥σi)國(guó)是(shì)咨詢專題研討(tǎo)γ§×會(huì)，就(jiù)“促進房(fáng)地(dì)産市(shì)α♠÷§場(chǎng)健康發展長(cháng)效機(jī)制(zφδ$¶hì)”聽(tīng)取意見(jiàn)和(hé)建¥'議(yì)。當年(nián)10月(yuè)，國(guó)家(jiā)§₹¥統計(jì)局局長(cháng)甯吉吉吉表示，房(fáng)地(dì)"σ↔産調控長(cháng)效機(jī)制(zhì)正在緊←&鑼密鼓地(dì)制(zhì)定，會(huì)适時(shí)出台。年(ni>>án)末，住建部也(yě)将“完善促進房(fáng)地(dì)産市(shì)✘ 場(chǎng)平穩健康發展的(de)長(cháng)效機(©↔☆jī)制(zhì)”作(zuò)為(wèi)&δ未來(lái)一(yī)項工(gōng)作(zuò)重點。
此後，各有(yǒu)關部門(mén)對(duì)長(cháng)效ε©♦機(jī)制(zhì)的(de)研究持續推進。由®λ✔于市(shì)場(chǎng)繼續上(shàn γ>g)行(xíng)，“房(fáng)住不(bù)炒”“ ©<π三穩”（穩地(dì)價、穩房(fáng)價、穩預期）§φ多(duō)次被監管層強調，并被認為(wèi)是(s₹✘∑hì)長(cháng)效機(jī)制(z←©hì)的(de)重要(yào)原則。
進入2019年(nián)，官方表述中，有(yǒu)關長(chán₩"g)效機(jī)制(zhì)的(de)措φ≥&辭，已經從(cóng)“建立和(hé)完善 £↑∑”，變為(wèi)“穩妥實施”。2019年(niá★βα₽n)年(nián)初，“穩妥實施房(fáng)地(d ↓→ì)産市(shì)場(chǎng)平穩健康發展長( σcháng)效機(jī)制(zhì)方案試點”被高(gāo)層多(duō§×£$)次提及。
“從(cóng)2019年(nián)開(k↑♥āi)始，長(cháng)效機(jī)制(zhì)就(jiù)已經進入'Ω試點階段。”上(shàng)海(hǎi)易居δ€房(fáng)地(dì)産研究院智庫中心總監嚴躍進向₩✔21世紀經濟報(bào)道(dào)記者表示，長(ch$±§₽áng)效機(jī)制(zhì)的(de)試點是(sh→$ì)漸近(jìn)式的(de)，會(huì)選"©擇部分(fēn)城(chéng)市(shì)，選取部分(fēn)措施先行(x πíng)嘗試。比如(rú)，住建部去(qù)年(nián)對(duì)部'β↑®分(fēn)城(chéng)市(shì)實施的(de)房(f≥£≤áng)價預警，就(jiù)是(shì)長(cháng)效機(jī)制(zε±>γhì)的(de)一(yī)次“小(xiǎo)試牛刀(dāo)”✘。
2019年(nián)4月(yuè)和(hé)5月(yuè)，住¥÷>建部先後分(fēn)兩批、對(duì)房(fáng)價上(shàng)漲<€≈'較快(kuài)的(de)10個(gè)城(chéng)市∞π(shì)進行(xíng)預警提示。此後，這(zhè)些(xiē) ✘城(chéng)市(shì)出台了(le)政策進行(xíng)調整。住<→β₩建部表示，對(duì)這(zhè)些(xiē)城(ché&¥£ ng)市(shì)實施預警，是(shì)“按照(zhà'•∑o)穩妥實施房(fáng)地(dì)産長(cháng)"α效機(jī)制(zhì)方案确定的(de)月(yuè)度分(fē>&σn)析、季度評價、年(nián)度考核的(de)要(yà✘ "o)求”。
今年(nián)7月(yuè)24日(rì)的(de)房(fáng)地≥✔↓✘(dì)産工(gōng)作(zuò)座談會(huì)，也(yě)↑>對(duì)一(yī)年(nián)多(duō)來(lái)的(de)♥α♥試點工(gōng)作(zuò)給予了(le) "肯定，“房(fáng)地(dì)産長(chᶣng)效機(jī)制(zhì)實施以來(lái)，取得(de)明(míng)顯★♦φ成效，值得(de)充分(fēn)肯定。”會(huì)議(yì)還(hái)稱>¥£，“時(shí)刻繃緊房(fáng)地(dì)産調控這(zhè)根弦，堅定不(≤↔bù)移推進落實好(hǎo)長(cháng)效機(jī)制(zhì)₽↓。”
炒房(fáng)者的(de)“終局”？
“長(cháng)效機(jī)制(zhì®±±≈)時(shí)代已經到(dào)來(lái)。”嚴躍進認為(wèi)，随著(zαπ₹he)數(shù)據監測系統、不(bù)動産登記系統、住房(γ"fáng)公積金(jīn)服務系統等“基礎設施”的(de)完善，很(h&₹ěn)多(duō)城(chéng)市(shì)已初步具備了(le)推行(xí¥♦☆Ωng)長(cháng)效機(jī)制(zhì)的(de)條件(♠β≥jiàn)，未來(lái)這(zhè)項制(zhì)☆✘λ度将進一(yī)步落實在樓市(shì)調控中。
那(nà)麽，長(cháng)效機(jī)制(zhì)包ε≥λ含哪些(xiē)內(nèi)容？
接近(jìn)自(zì)然資源部的(de)某專家(jiā)向↕✔₹21世紀經濟報(bào)道(dào)記者→≥表示，在“房(fáng)地(dì)産工(gōng)作(zuò)座談會(h™λεuì)”披露的(de)信息中，樓市(shì)調控的(de)指導思想和(hé)長(chán₽ $g)效機(jī)制(zhì)的(de)內(nèi)容已經初現(xiàn)端倪。>&
他(tā)表示，“房(fáng)住不(bù)炒”“三穩”“不(bù)♠≤₹将房(fáng)地(dì)産作(zuò)為(wèi)短(duǎn)期Ω§刺激經濟的(de)手段”，是(shì)樓市(shì₩ ♦•)調控的(de)重要(yào)原則。而長(cháng)效機(jī)制(zhì)的(de)內(nèi)容，則包含&≤城(chéng)市(shì)政府主體(t©<®☆ǐ)責任、房(fáng)地(dì)産金(jīn)融審慎管理(lǐ)制(€÷↔zhì)度、住宅與土(tǔ)地(dì)市(shì)場↕§♦(chǎng)監測體(tǐ)系、财稅政策、 σ∏違法違規行(xíng)為(wèi)整治、住房(fáng)保障等多≈♥>(duō)個(gè)層面。
他(tā)還(hái)指出，長(cháng)效機(jī)制(zhì)的(de)主要(≥♥♠yào)特點在于調控的(de)常态化(huà)，以及₩÷♠✔強調政策“組合拳”的(de)效果。與以往最大(dà)的(de)不(bù)同在于，調控不(bù)再是≠φ∑(shì)短(duǎn)期行(xíng)為(wèi)，各市(shì)場(≈¥chǎng)主體(tǐ)都(dōu)應習(xí)慣“與調控為(wèi)伍”☆±。
貝殼研究院首席市(shì)場(chǎng)分(fēn)析師('↔shī)許小(xiǎo)樂(yuè)指出，未↕>來(lái)的(de)房(fáng)地(dì)産調控将更具差異化(hu<αà)、主動化(huà)和(hé)聯動化(huà)§§ε✘。首先，城(chéng)市(shì)之間(jiān)政策差異會(hu$✘ì)成為(wèi)常态，調控的(de)精準性将進一(yī)↕π步增強。其次，調控的(de)主動性也(y'&ě)會(huì)更強，監測和(hé)預警機≥™β(jī)制(zhì)有(yǒu)助于政府部門(mén)快(kuài)速作(ππzuò)出反應。最後，在資金(jīn)、土(tǔ)地(dì)、稅收等各→σ±π個(gè)環節，調控的(de)聯動會(huì)更多(duō)，也(yě)更≤¥ 加有(yǒu)效。
今年(nián)7月(yuè)以來(lái)，深€≈圳、南(nán)京、杭州、甯波、東(dōng)莞等地(dì)出台的Ω♥€(de)調控文(wén)件(jiàn)，均♥λ♥由多(duō)個(gè)部門(mén)聯合發布，并包含了'♣(le)“一(yī)攬子(zǐ)”措施。前述接近(♥'♣jìn)自(zì)然資源部的(de)專家(jiā)認為(wèi)，"₩這(zhè)體(tǐ)現(xiàn)出政策“組合拳”已經成為(wèi)調≤λ控的(de)常态。
嚴躍進表示，近(jìn)期各地(dì)出台調控政策的(de)另一(yī)個₹ ↑<(gè)特點在于“打補丁”，比如(rú)，圍堵“假離φ≠↔(lí)婚”等政策漏洞。這(zhè)說(shuō)<÷₹明(míng)“房(fáng)住不(bù)炒”的(de)思路(lù∞©£)正在落實，炒房(fáng)者的(de)空('kōng)間(jiān)将不(bù)斷壓縮。
實際上(shàng)，就(jiù)短(duǎn)期來(lái)÷™¶看(kàn)，抑制(zhì)投資投機(jī)、遏制(zhì)市'✔ >(shì)場(chǎng)過熱(rè)仍是(shì)現(xiàn)階段調控的(♠★£de)重點。
有(yǒu)房(fáng)企人(rén)士向21世紀經濟報(b♥<ào)道(dào)表示，近(jìn)期部<¶←分(fēn)區(qū)域市(shì)場(chǎng)過熱(rè)，是(shì)≥π∑™因為(wèi)除了(le)被疫情壓抑的(de₽Ω♦α)剛需外(wài)，一(yī)些(xiē)投資投機(≥∏jī)需求進場(chǎng)。除了(le)“假€β離(lí)婚”外(wài)，還(hái)表現•♦♥(xiàn)為(wèi)“房(fáng)抵貸”開(kāi)始擡頭©λ∑✘。“在很(hěn)多(duō)項目都(dōu)有(yǒu∑∏"∞)假離(lí)婚來(lái)買房(fáng☆σ→)的(de)，也(yě)有(yǒu)通(tōng)過消費(f£±èi)貸、經營貸來(lái)加杠杆買房(fáng)±×的(de)。”
嚴躍進指出，今年(nián)下(xià)半年(ni±≠¥≤án)的(de)調控政策走向仍将以“維穩”為(wèi)主，各♣¶>>地(dì)在繼續保護剛需的(de)同時(shí)，對(duì)投資投機(j∞γδ≤ī)行(xíng)為(wèi)的(de)打擊力度還(hái©↑)會(huì)加大(dà)。預計(jì)未來(lái)将≠©™→有(yǒu)更多(duō)城(chéng)市(shì)收緊調π↓控，此前出現(xiàn)過熱(rè)的(de)區(q∑ε≥'ū)域市(shì)場(chǎng)也(yě)有(& ↔yǒu)望迅速降溫。
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