調查研究｜當下(xià)市(shì)場(chǎng)何種項目可(kě)以“£€₽≤逆境逢春”？

     其次，從(cóng)市(shì)場(chǎng)需求端來(lái)看(≤₹×✔kàn)，城(chéng)市(shì)能(néng)級、高(gāo)端改善 ¥"是(shì)當前市(shì)場(chǎng)熱(rè)度的(de)σ÷←核心。根據克爾瑞研究，全國(guó)重點城(chéng)市(shì)項目開(kāi)±♦≥•盤平均去(qù)化(huà)率最高(gāo)的(de)五個(gè)城(ché& ng)市(shì)，分(fēn)别是(shì)北(běi)京、上(shàn ≈g)海(hǎi)、成都(dōu)、杭州和(hé)西(xγ↓ī)安，其中北(běi)京項目開(kāi)盤平均去(qù)化(huà)率最↔↔☆®高(gāo)，達到(dào)了(le)71%。

     據中指研究院數(shù)÷★據，2023年(nián)一(yī)線城(chéng)市(sh÷±<​ì)新建商品住宅月(yuè)均成交67萬平方米，同比增長(cháng)約' γ4%。其中，上(shàng)海(hǎi)、廣州在低(dī)基數×↑&(shù)的(de)情況下(xià)，累計φ↔≤☆(jì)銷售面積同比分(fēn)别增長(chá✘✘$ng)10.9%、3.9%。

     不(bù)難★>÷™看(kàn)出從(cóng)單盤銷售情況看(kàn)出，₽φ 一(yī)二線城(chéng)市(shì)的(d∑↔₩e)去(qù)化(huà)依舊(jiù)表現(€ xiàn)較好(hǎo)。以杭州為(wèi)例，國™↓(guó)際金(jīn)融中心，4286人(rén₩↓→✘)搖号搶357套房(fáng)，中簽率僅8.36%，是(sh♠<ì)杭州市(shì)年(nián)度單價最高(gā¥↕o)的(de)樓盤。以廣州為(wèi)例，2< 023年(nián)成交量top50的(de)項目中，約72%δ←都(dōu)是(shì)500萬以上(sh​λ±δàng)的(de)改善盤。

     另 ↓ 一(yī)方面，在一(yī)線城(chéng)市(shì)以及核心二線γεπ≤城(chéng)市(shì)房(fáng)價面臨著‌∞(zhe)較大(dà)下(xià)行(xíng)壓力>÷<下(xià)，如(rú)今一(yī)二手倒挂'≤的(de)項目越來(lái)越少(shǎo)，這(zhè)種價值的(de)↔α×₩特性，也(yě)成為(wèi)部分(fēn)項目熱(rè)銷的(de)原λ∑Ω因之一(yī)。如(rú)上(shàng)海(hǎi)、成都↓©(dōu)、杭州、北(běi)京、西(xī)安、合肥等城(chéng)市(s≠ ₽hì)還(hái)存在部分(fēn)闆塊倒↔$∞↑挂的(de)情況，這(zhè)些(xiē)項目出現(xiàn)熱(rè)銷♥β×✘也(yě)在意料之中。未來(lái)，随著(zhe)一(륩♥yī)二手價差縮小(xiǎo)，倒挂項目縮減，這(♥"≤zhè)類項目的(de)熱(rè)度也(yě)将出現(xià&‍αn)緩解。

     因此，我們總結出第一→♣↓(yī)條規律：核心地(dì)段的(de)土(tǔ)地(dì)稀缺造就(jiù)了(le)£§其與生(shēng)俱來(lái)的(de)天然優勢，供不(bù)應求©≈"。

産品力=銷售力 讓房(fáng)子(zǐ)回歸房(fáng)✔γ子(zǐ)是(shì)市(shì)場(chǎng)根本

産品端變化(huà)

     根據近(×&÷¶jìn)些(xiē)年(nián)房(fáng)地(dì)産市(shì)場£ λ(chǎng)的(de)變化(huà)，得(de)出“産σ☆品力等于銷售力”的(de)“暴力”結論，需要(yào)從(cóng)産★™品端變化(huà)本身(shēn)來(lái)看(kàn)。2016年(nián)至2020年(nián)，由于房(fáng)地(d✔✔∑ì)産市(shì)場(chǎng)太過于火(huǒ)爆，購×✘♣(gòu)房(fáng)者對(duì)于産品的(de)重視(shì)及表β§現(xiàn)并不(bù)是(shì)很(hěn)突出， ±更多(duō)的(de)關注在于區(qū)位、配套、學區≠∏(qū)、社區(qū)景觀等方面，導緻出現(xiàn)諸$'多(duō)交付中的(de)産品細節投訴。

     但(dàn¥>)從(cóng)2023年(nián)開(kāi)始，購(gòu)房(fáng©↑β)人(rén)越發注重産品本身(shēn)，房(fáng)企也(yě)回到(d±&δào)做(zuò)房(fáng)地(dì)産的(de)初₽£∞α心，紛紛叠代産品系，朝著(zhe)中高(gāo)端産品發力。比如(rú)在成都σ∏φ(dōu)，據58安居客研究院數(shù)據統計(jì)，  去(qù)年(nián)成都(dōu)50∑≈≤0萬以上(shàng)的(de)新房(fán≥★Ωg)備案量超過13000套，創下(xià)曆史新高(gāo)；在≈α©2020年(nián)的(de)時(shí)候，這(zhè)個(₽$gè)數(shù)據隻有(yǒu)約800&♠δ£0餘套，同比增長(cháng)近(jìn)一(yī)倍。

     同時(shí)，客戶的(de)購(δ gòu)房(fáng)需求也(yě)随著(zhe)市(shΩ₩↓ì)場(chǎng)的(de)變化(huà)而變化(hu♠≠à)，從(cóng)過去(qù)和(hé)2023年(nián)™≤的(de)自(zì)住比例來(lái)看(kàn)，剛需目前'≠αγ自(zì)用(yòng)比重在90%左右，在之前這(zhè)個(gè)數(sh"γ•$ù)據是(shì)50%；改善産品的(dσ™∏e)自(zì)住比重已經從(cóng)過去(qùλ↕)的(de)70%提升到(dào)95%，高(gāo)λ®端産品的(de)自(zì)住的(de)比重←"☆約在80%—90%，而過去(qù)隻有(yǒu)50%，高(gāoλ≈)端自(zì)住的(de)比例目前相(xiàng)對(d‍÷•≠uì)較低(dī)的(de)原因是(shì)現(xiàn)在還(hái±φ↔)有(yǒu)部分(fēn)房(fáng)π π源存在價差，總體(tǐ)來(lái)看(kàn)，現(xiàn)在買€φ§★房(fáng)基本上(shàng)都(dōu)是(↑"₹shì)自(zì)用(yòng)為(wèi)主。

如(rú)何打造産品力 才能(néng)鍛造新時(shí)代高(g≤∞āo)端住宅格局

     ®>↕&最後，如(rú)何打造具有(yǒu)産品力的(de ®<×)産品？我們通(tōng)過部分(fēn)案例的(de)分(fēn)析、總​& 結起來(lái)大(dà)緻有(yǒu)以下(x↓‍✘ià)幾大(dà)特色：

    01規劃：容積₽₹→率走低(dī)，樓間(jiān)距拉大(dà)

     市(shì)場(chǎng)行∑>←(xíng)情好(hǎo)的(de)時(shí룶$)候，高(gāo)能(néng)級城(chéng)市(shìβ )買房(fáng)不(bù)是(shì)靠買，而要(y ♦ào)靠搶。那(nà)時(shí)候一(yī)二線城(chéπ☆ng)市(shì)千萬級的(de)豪宅，容★™Ω<積率動辄在5.0以上(shàng)，綠(lǜ)化(huà)率↑↔則可(kě)能(néng)隻有(yǒu)30%左右。即便如(rú∑×₩)此，購(gòu)房(fáng)者依然趨之若鹜，在‌ “市(shì)場(chǎng)不(bù)缺房(fáng)子(zǐ)，隻缺好§®(hǎo)房(fáng)子(zǐ)”的(dπβe)現(xiàn)在，高(gāo)容積率正在逐步被抛₩®棄。無論是(shì)在一(yī)線城(chén←≤§αg)市(shì)，還(hái)是(shìε✔)強二線城(chéng)市(shì)，改善型項目都(dōu)是(shì)朝✔∑‍→著(zhe)低(dī)容積率的(de)方向進化(huà)。

     過去(qù)很(hěn)多(dε ★☆uō)項目通(tōng)過高(gāo)低(dī)配的(de)方式，設法将容λφ♣"積率做(zuò)滿，為(wèi)項目争取更多(duō> )利潤。而當前，不(bù)少(shǎo)項目在容積率隻有(yǒ÷♣♠u)2.0左右的(de)情況下(xià)，主動抛棄• ×高(gāo)低(dī)配的(de)做(z× uò)法，而是(shì)做(zuò)純洋房(fáng)，或者•π∑​是(shì)小(xiǎo)高(gāo)層戶型。例如(rú)，下(‍>β∏xià)面案例中容積率為(wèi)2.0的(de)項目'"÷α，就(jiù)沒有(yǒu)采用(yòng)傳統的(de)高(gāo)低$®σ(dī)配做(zuò)法，而是(shì)将戶型設計(jì)為(wè≥₩←<i)16—25層高(gāo)的(de)小(xiǎo)高(γ≠∞€gāo)層，并且部分(fēn)采取闆式結構≠∏λ←。

     建築采 ¥★用(yòng)圍合式布局，所有(yǒu)樓棟沿著(zhe)中心園林§♦(lín)排布，既能(néng)避免住戶對(duì)♦☆視(shì)的(de)尴尬，也(yě)讓每一(yī)戶≤φ都(dōu)享有(yǒu)通(tōng)<✘σ™透的(de)視(shì)野。另外(wài)，東(dōng)西(xī)樓間(jiπ≥ān)距最大(dà)達到(dào)約20♥®0米，南(nán)北(běi)樓間(jiā↔☆₩₽n)距也(yě)有(yǒu)約110米，這(zhè)種局部模式極β≤✔大(dà)地(dì)優化(huà)了(le)居住體(tǐ±≈↑)驗。

    02戶型：讓↓∞☆尺度更足，舒适度更高(gāo)

     戶型素來(lái)是(shì)$​ 住宅項目的(de)核心競争。房(fáng)企'♣拼産品力，自(zì)然要(yào)在戶型 ™上(shàng)多(duō)下(xià)功夫。這↔© (zhè)兩年(nián)，改善型項目在戶型設計(jì)≤&上(shàng)出現(xiàn)很(hěn)多(duō∞→¶)可(kě)圈可(kě)點之處。

     ①更多(duō)的(de)飄窗(chu$∑™‍āng)、更大(dà)的(de)陽台，得(de)房(fáng)率明(míng©¶₽)顯提高(gāo)

     随著(zhe)地(dì★₽₽)塊的(de)容積率降低(dī)，項目得(de₩×¥)房(fáng)率就(jiù)有(yǒu)提高(g§λ'āo)的(de)基礎，從(cóng)而套內(nèi)使用(yòng)面λα←♠積變大(dà)，大(dà)大(dà)提高(gāo)了(le)™β居住舒适度。通(tōng)常來(lái)說(shuō)，大(dàΩ¥)部分(fēn)戶型得(de)房(fáng)率約在85%左右，想要(yào)♠λ★超越常規，往往要(yào)在飄窗(chuāng)、陽台、露台、©♣挑空(kōng)等方面做(zuò)文(wé​ε¶n)章(zhāng)。

     以廣州市(shì)為(±¥ §wèi)例，去(qù)年(nián)廣州就(jiù)出現(xi÷πàn)了(le)多(duō)個(gè)100%甚至更高(gāo£λ)得(de)房(fáng)率的(de)項目。2023年(nián)1'≤>∞1月(yuè)9日(rì)，廣州發布了(le)一(yī)則建築新規，住↔ 宅陽台面積可(kě)擴大(dà)到(dào)占2↔<α€0%；同時(shí)，還(hái)鼓勵設置入戶花(h£₽uā)園和(hé)生(shēng)活陽台。這(zhè)一(yī ε↑ )新規，極大(dà)地(dì)拓寬了(le)戶型得(÷♦de)房(fáng)率的(de)想象空(kōng)間β$​(jiān)。

     在新規出台後β→✘​的(de)保利·花(huā)語和(hé)岸，宣® 布将飄窗(chuāng)寬度将拓寬到(dào)0.8米，比←™÷傳統做(zuò)法高(gāo)出60%。這(zhè)一(♠ φ←yī)賣點直接将項目與市(shì)面上(shàngΩ ≠φ)的(de)競品區(qū)别開(kāi)來(lái)，獲得(de)α‍¥δ了(le)購(gòu)房(fáng)者的(de)熱(r←×è)捧，項目首開(kāi)當天就(jiù)賣出了(le)12億元。從(‌↕&cóng)圖例的(de)115㎡戶型可(kě)以看(kàn)到(dβδ↕ào)，飄窗(chuāng)幾乎鋪滿全屋，不(bù)☆φε僅卧室規劃有(yǒu)飄窗(chuāng)α&✔，就(jiù)連客餐廳也(yě)做(zuò)了(le)整面飄窗(chuān₽₽≠g)，采光(guāng)及居住舒适度堪稱無敵。

     ②大(dà)面寬™π ©、大(dà)開(kāi)間(jiān)、高(gāo)窗(chuāng)地(★₽☆§dì)比，采光(guāng)面做(zuò)到(dào)極緻

     除了(le)得(de)房§÷λ(fáng)率更高(gāo)之外(wài)，改善項目的(d♥✔e)戶型也(yě)朝著(zhe)大(dà)面寬、大(dà)開€↕(kāi)間(jiān)、全朝南(nán∑£©✘)的(de)方向進化(huà)。

     以龍湖(hú)某項目4房(f≈∏áng)2廳2衛戶型為(wèi)例，該戶型建面約126㎡，做(zuò)到(d​↔♥ào)了(le)全明(míng)設計(jì)，其中，南(nán)向4.5個(¶‍®gè)開(kāi)間(jiān)、面寬更是(shì)達γ☆↑到(dào)了(le)約14.9米，無論上(shàng)采光(guāng)度$≥還(hái)是(shì)景觀視(shì)野都(dōu)非≠≤"™常到(dào)位。

     同時(shí)，L型>♣飄窗(chuāng)也(yě)被當作(zuò)很(hěn)多(duō)改善♣∞≥項目的(de)一(yī)個(gè)賣點。例如(rú≈♦)下(xià)面這(zhè)個(gè)建面約147㎡戶型，做(zuò)到(d©"ào)四開(kāi)間(jiān)朝南(nán)，南(nán)$φ×向約5.4米的(de)超級寬廳，約8.5米的(de)雙聯景✔₩γ'觀大(dà)陽台，尺度之足令人(rén)震撼。主卧還(hái)有(y♥ ≥ǒu)270°全景環幕飄窗(chuāng)，窗(chuāng)<™€外(wài)景緻盡收眼底，對(duì)購(gòu÷•)房(fáng)者而言殺傷力十足。

     另外(wàiσ$←​)，窗(chuāng)地(dì)比也(yě)是(shì)當前住宅升級的♠₽σ(de)一(yī)大(dà)方向，得(de)益于立面公建化(Ω"huà)的(de)處理(lǐ)手法，“全面→✔φ屏”設計(jì)極為(wèi)流行(xín>♣g)，市(shì)面上(shàng)不(bù)少(shǎ™♥βo)項目的(de)窗(chuāng)地(dì)比都(φ↓"dōu)達到(dào)50%甚至更高(gāo>')，超大(dà)面積的(de)落地(dì)玻♠>>ε璃，讓空(kōng)間(jiān)得(de)以無限延伸，不(bù)僅‍•采光(guāng)通(tōng)風(fēnδ₩g)更佳，視(shì)覺上(shàng)也(yě)更為(wèi€&↑)通(tōng)透。如(rú)下(xià)圖為(wèi)保利某項目的(de>™λα)立面效果圖，通(tōng)過大(dà)面寬玻璃的(de)設計(♦✔>γjì)，整體(tǐ)幹淨、時(shí)尚，彰顯品質。

     ≠"★03立面：公建化(huà)立面不(bù)​ 斷創新，部分(fēn)項目引入曲線屏設計(jì)

     公建化(huà)外(wài)立面越來(≠∑  lái)越普遍，幾乎已成為(wèi)所有(yǒu)改®↔¶§善型項目的(de)必選項。目前最通(tōng§¥±♣)行(xíng)的(de)做(zuò)法是(shì)采用(yòng) ×超白(bái)鋁闆為(wèi)框，并以金(jīn)¥☆屬線條鑲邊，再搭配大(dà)面積的(de)雙層中空(kōng‌γ£)LOW—E玻璃，讓立面顯得(de)更為(wèi)通(tōng)ε•✔透且富于現(xiàn)代感。還(hái)有(yǒ←δu)一(yī)些(xiē)項目引入“曲面屏”設計(jì)，比如→©(rú)綠(lǜ)城(chéng)芝蘭月(yuè)華項目，就(jiù)以曲₹₹線柔化(huà)建築邊框，同時(shí)融入灰綠(lǜ)色陶闆線條，整φ‌≈¶個(gè)立面視(shì)覺體(tǐ)驗→​ 大(dà)氣非凡。

     04景觀面：景觀面積更大(±£‌≤dà)，更有(yǒu)儀式感

     随著(zhe​™₽)樓市(shì)進入改善時(shí)代，鄰裡(lǐ)空→♠σ (kōng)間(jiān)的(de)打造以及園林(l≥¶ín)景觀帶來(lái)的(de)舒适度，一(yī)度成為(wèi★'§)購(gòu)房(fáng)客戶的(de)關注點。從(c↔​♣λóng)早期的(de)營銷中心示範區(qū)對(du↓Ωì)景觀的(de)展示，到(dào)如(rú)今客¥↕>✔戶對(duì)于綠(lǜ)化(huà)率以及園林(lín)±♠≥景觀設計(jì)的(de)考量，隻有(yǒu)将更多(duō↕₽)空(kōng)間(jiān)留給園林(lín)景觀，從(cóng)而提升居δ≥住舒适度，提高(gāo)項目的(de)競争力。

     2023年(nián)，越秀地(dì)産就(jiù)提∏φ出了(le)“一(yī)半公園一(yī)→"半城(chéng)”的(de)公園城(chéng)市(shì)（POD）開('∑₽♦kāi)發模式，将房(fáng)子(zǐ)“種”在公園‍¶>裡(lǐ)。為(wèi)此，越秀地(dì)産對(duì)常←✔規的(de)設計(jì)流程做(zuò)了(le)調整——先做(zφ<↑∞uò)公園規劃，再做(zuò)建築設計(jì)，将住宅與公園>λ∑融為(wèi)一(yī)體(tǐ)。

     在越秀地(dì)産和(hé)樾府系項目，₩σ✔超大(dà)景觀園林(lín)已成為(wèi)标配。如(rú)大♦™♦(dà)學城(chéng)和(hé)樾府，項目容積率不(bù)足3.0，計(‍ 'λjì)容面積約20.5萬㎡，景觀面積卻達λ‍到(dào)11.2萬㎡左右，占比将近(jìn)一(yī)半。

     另外(wài)，景觀設計(jì)中對(duì)♥≤于歸家(jiā)的(de)“儀式感”、“體(tǐ)驗感>λΩ”在改善項目中也(yě)受到(dào)空< ↕↓(kōng)前重視(shì)。很(hěn)多(duō)項目都(d♦‌ōu)提出，打造酒店(diàn)度假式的(de)歸家(jiā)體(φ'Ω​tǐ)驗，如(rú)超大(dà)尺度的(de)門( λ÷mén)樓，仿酒店(diàn)設計(jì)的(≥•de)環島式落客空(kōng)間(jiān)、豪華的φ£(de)地(dì)上(shàng)地(dì)下(♠€xià)雙大(dà)堂等等。

     市(shì)場(chǎng)是(sh​&₹™ì)檢驗産品的(de)試金(jīn)石。可(kě)以看π♦ ♦(kàn)到(dào)，即便是(shì)行(xíng™ )業(yè)承壓，但(dàn)居民(mín)π&對(duì)更高(gāo)居住品質的(de)長(chá←≠"£ng)期需求并未改變，在回歸居住屬性的(de)當下(xi★δ​γà)，産品越來(lái)越成為(wèi)購(gòu)房(fá¶☆&‍ng)者重要(yào)的(de)衡量指标，客戶會(huì)為(wèi)好(hǎ±→o)的(de)産品買單。未來(lái)的(de)産品進‌ 化(huà)思路(lù)将由過去(qù)的(de)标準化(huà)複制(zhìβ®)轉變為(wèi)因城(chéng)而異、因§€δ"人(rén)而異的(de)定制(zhì)化(huà)♠&β∞，讓我們一(yī)同期待未來(lái)湧現(xiàn)更多(duō)真正意義β≤上(shàng)的(de)品質住宅！

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